REIT ETF & részvény– Hogyan fektessünk ingatlanba?

A különböző befektetések egyvelegét a sikeres portfólió kulcsának tekintik, és az ingatlanok nagyszerű módot biztosítanak a befektetések diverzifikálására. 

Saját ingatlan vásárlása azonban drága lehet, ha figyelembe vesszük a foglalót, a havi jelzáloghitel-fizetést, a biztosítást és a karbantartást. Emellett sokak számára nem kívánatos fejtörést okoz a bérbeadás is. Szerencsére számos módja van annak, hogy ingatlanba fektessen anélkül, hogy tényleges bérlőkkel foglalkozna. Az alábbiakban bemutatjuk a legnépszerűbb ingatlanbefektetéseket, amelyek nem járnak fizikai lakásvásárlással.

Az ingatlanbefektetések típusai 

Akár közvetlenül, akár közvetve fektet be ingatlanba, az ingatlanbefektetők gyakran élvezik a befektetésükből származó egészséges hozamot. A Forbes adatai szerint több milliárdos szerzett vagyont ingatlanbefektetések révén, mint bármely más kategóriába való befektetés által – messze a legtöbb. 

Az amerikai népszámlálási hivatal adatai szerint az új lakások értékesítési árai (az ingatlanok értékének durva mutatója) 1940 és 2006 között folyamatosan emelkedtek, majd a pénzügyi válság idején visszaestek. Ezt követően az értékesítési árak ismét emelkedtek, sőt, a válság előtti szinteket is meghaladták. Ez a tendencia a világválság kitörése után is folytatódott, mivel sokan jó lépésnek tartották az ingatlanbefektetést, tekintettel a növekvő inflációra, amely csökkentette a bankszámlákon lévő megtakarításaik vásárlóerejét.

Kérjük, vegye figyelembe, hogy a bemutatott adatok a korábbi teljesítményadatokra utalnak, és ez nem megbízható mutatója a jövőbeni teljesítménynek. Forrás: Survey of Construction, U.S. Census Bureau

Az ingatlanbefektetés az ingatlanszektorra összpontosító alapokba történő befektetéssel vagy az ingatlanok vásárlásának, eladásának és fejlesztésének fizikai aktusával termelhet hozamot. Azok a befektetők, akik fizikai ingatlanokat vásárolnak, rendszeres jövedelemre tehetnek szert a buy-to-let ingatlanok révén, vagy átépíthetik az ingatlanokat, hogy növeljék azok újraértékesítési értékét (ún. flipping). Egyes befektetők abban a reményben vásárolnak ingatlant, hogy annak értéke idővel növekedni fog.

A fizikai ingatlanba való befektetés azonban bizonyos fokú kockázattal is jár. A bérbeadók gyakran szembesülnek a bérlőkkel kapcsolatos esetleges problémákkal, az ingatlanok károsodásával, a folyamatos karbantartás, javítások és időszakos felújítások szükségességével. Az ingatlan befektetési célú megvásárlása is magában hordozza a szokásos kockázatot, hogy a hozam nem a vártnak megfelelően teljesít, vagy akár veszteséget is okozhat. Ez a fajta befektetés nagy elkötelezettséget jelent, mivel az Ön idejének és vagyonának potenciálisan jelentős részét kell egyetlen vagyontípusba fektetnie. Ha az ingatlanbefektetései rosszul mennek, ideális esetben más befektetési osztályok után tekint, amelyek segíthetnek kiegyenlíteni a veszteséget a teljes befektetési portfóliójában. Az ingatlanok esetében az időzítés is problémát jelent, mivel a befektetéséhez való gyors hozzáférés általában nem lehetséges.

Azok számára, akiknek nincs elég pénzük, idejük vagy készségük a javításhoz és karbantartáshoz, érdekes alternatíva lehet az ingatlanszektorban működő vállalatokba vagy REIT-ekbe való közvetlen befektetés.

A REIT olyan befektetési alaptípus, amely kizárólag ingatlanokba fektet. A REIT akkor jön létre, amikor egy társaság (vagy tröszt) a befektetők pénzét jövedelemtermelő ingatlanok megvásárlására és üzemeltetésére használja. A REIT-eket a főbb tőzsdéken vásárolják és adják el, mint bármely más részvényt. Ezek az alapok olyan ingatlantársaságokból állnak, amelyek a részvényesek / befektetők nevében nyereséget termelnek ingatlanportfóliójukból. A társaságnak az adóköteles nyereség 90%-át osztalék formájában kell kifizetnie ahhoz, hogy megőrizze REIT-státuszát, ezért nem fizetnek társasági adót a bérelt ingatlanokból származó nyereségük után. A REIT-nek meg kell felelnie bizonyos jogi szabályoknak ahhoz, hogy elnyerje ezt a státuszt. Azok a befektetők, akik REIT-részvényeket vásároltak, az ingatlanportfólió teljesítménye alapján osztalékot kapnak, ami nagyszerű módja lehet a passzív jövedelemszerzésnek. Emellett a REIT-ek lehetőséget adnak arra, hogy olyan nem lakóingatlanokba, például bevásárlóközpontokba vagy irodaházakba fektessenek be, amelyeket az egyéni befektetők általában nem tudnak közvetlenül megvásárolni. 

Ráadásul ez az eszközcsoport gyakran jól teljesít a bizonytalan időkben, amikor sok befektető biztonságos menedéket keres. A világjárvány kitörésétől 2021 áprilisáig egyes REIT-ek jobb hozamrátát produkáltak az S&P 500 kompozithoz, valamint a tágabb pénzügyi szektorhoz képest.

Kérjük, vegye figyelembe, hogy a bemutatott adatok a korábbi teljesítményadatokra utalnak, és ez nem megbízható mutatója a jövőbeni teljesítménynek.
A Zacks Real Estate – Development iparág 94%-os növekedést ért el ebben az időszakban, szemben az S&P 500 összetett 49,1%-os emelkedésével és a tágabb pénzügyi szektor 47,2%-os növekedésével. Forrás: Zacks via nasdaq.com 

Az ingatlanpiaci befektetés másik módja a nagy fejlesztő cégek részvényeinek vásárlása. Az ingatlanfejlesztési ágazatba olyan vállalatok tartoznak, amelyek ingatlanok és földterületek tulajdonosa, fejlesztője, bérlője és kezelője. Az ágazat sokrétű, és magában foglalja a meglévő épületek felújítását, valamint földterületek és egyéb ingatlanparcellák vásárlását. Míg egyes fejlesztők építkezést vállalnak a földbirtokukon, hogy végül eladják az ingatlanokat lakásépítőknek, az is bevett gyakorlat, hogy megtartják azokat működésük folytatására. Ezen ingatlanok üzemeltetése visszatérő bevételi forrást jelent a vállalatok számára.

Mi befolyásolhatja az ingatlanárakat a jövőben? 

Amikor a világjárvány 2020 márciusában elkezdődött, számos ingatlantípus értéke a várakozásokkal ellentétben emelkedett, és sok szakértő úgy véli, hogy az árak az elkövetkező években tovább emelkednek majd, amit az erős kormányzati politika (különösen az Egyesült Államokban), a növekvő kereslet és az ingatlanbefektetésekre fordítható jelentős pénzeszközök támogatnak. Az amerikai munkahelyteremtési terv szerint a Biden-kormányzat mintegy 2 billió dollár elköltését javasolta a következő évtizedben. Ez 213 milliárd dollárt forítana az erősebb közösségek építését célzó lakásinfrastruktúrára. Az elsődleges motívum „több mint kétmillió lakás és kereskedelmi épület építése, megőrzése és átalakítása a megfizethető lakhatási válság kezelése érdekében”.

Továbbá, ha a gazdasági fellendülés folytatódik, akkor az támogatni fogja a keresletet, és következésképpen növeli a kereskedelmi ingatlanok értékét. Ez pedig új befektetési lehetőségeket teremt a fejlesztő cégek számára. Emellett a világjárvány jelentősen felgyorsította az e-kereskedelmi ágazat fejlődését és a távmunka széles körű adaptációja arra kényszeríti a bérbeadókat, hogy újragondolják a kereskedelmi és irodai ingatlanok használatát. Emiatt sokan döntenek úgy, hogy elköltöznek a nagyvárosokból a külvárosokba vagy a kisebb szülővárosukba, ami magasabb árakhoz vezet a helyi piacokon. Az elemzők úgy vélik, hogy ez a tendencia valószínűleg még hosszú évekig folytatódni fog. 

Emellett a bérlők növekvő igényei az épületek minőségével és funkcionalitásával kapcsolatban pozitív hatással lehetnek a fejlesztőiparra. A bérlők ugyanis egyre inkább igénylik a rugalmas munkaterületeket és kényelmi szolgáltatásokat, például a közös tárgyalótereket, a jobb beltéri levegőminőséget és az érintésmentes technológiákat. Ezért az emelkedő anyagköltségek ellenére az ilyen modern épületek iránti kereslet növekszik, ami pozitív jel a fejlesztőipar számára.

Az XTB ügyfelei számára elérhető befektetési termékek 

Az alábbiakban röviden ismertetjük azokat az érdekes ingatlanszektori részvényeket és alapokat, amelyekbe kereskedési platformunkon keresztül lehetősége nyílik befektetni.

REIT ETF-ek

A Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US) célja, hogy magas jövedelmet és mérsékelt hosszú távú tőkenövekedést biztosítson kereskedelmi REIT-ek által kibocsátott részvényekbe történő befektetéssel. Az alap teljes körű replikációs eljárást alkalmazva arra törekszik, hogy az indexszel azonos kapitalizációs súlyozású részvényeket tartson. Az indexben szereplő REIT-eknek és ingatlanértékpapíroknak elegendő részvényekkel és kereskedési volumennel kell rendelkezniük ahhoz, hogy likvidnek tekinthetők legyenek. A Vanguard részvényindex-csoportja saját fejlesztésű szoftvert használ a kereskedési döntések végrehajtásához, amely figyelembe veszi a pénzforgalmat, valamint szoros korrelációt tart fenn az index jellemzőivel. A Vanguard kifinomult indexálási folyamata az alacsony kezelési díjakkal és a hatékony kereskedéssel kombinálva szoros követést biztosít, költségek nélkül.

Kérjük, vegye figyelembe, hogy a bemutatott adatok a korábbi teljesítményadatokra utalnak, és ez nem megbízható mutatója a jövőbeni teljesítménynek. Forrás: xStation5

Az iShares U.S. Real Estate ETF (IYR.US) az amerikai ingatlanrészvények piaci tőkearányos indexét követi, és az ingatlanpiac nagy részét lefedi, beleértve a REIT-eket és az ingatlanfejlesztés, -kezelés, vagy -tulajdonlás révén közvetlenül vagy közvetve ingatlanba fektető cégeket, beleértve az ingatlanügynökségeket is. Az alap bármilyen kapitalizációjú részvényekbe befektethet, amelyekkel a főbb amerikai tőzsdéken kereskednek. Az alap általában eszközeinek legalább 80%-át a mögöttes indexének összetevő értékpapírjaiba és olyan befektetésekbe fekteti, amelyek gazdasági jellemzői lényegében megegyeznek a mögöttes indexét összetevő értékpapírokkal.

REIT részvények

Az ARMOUR Residential REIT, Inc. (ARR.US) jelzáloggal fedezett értékpapírokba (mortgage-backed securities, MBS) és jelzáloghitelekbe fektet be, valamint egy tőkeáttételes portfóliót kezel. A társaság az Egyesült Államok kormánya által támogatott egyik vállalkozás (Government-sponsored enterprise, GSE), például a Federal National Mortgage Association, a Federal Home Loan Mortgage Corporation, vagy valamely kormányzati ügynökség, például a Government National Mortgage Association által kibocsátott vagy garantált, lakáscélú jelzálogfedezetű értékpapírokba (együttesen: Agency Securities) fektet be. A társaság kamatozó értékpapírokba is befektet, amelyek az Agency-értékpapírok kamatrészeit jelentik. Ezek különállóak az adott kifizetés tőkerészétől és külön-külön értékesítik őket. A vállalat a további finanszírozáshoz többek között részvénykibocsátások (beleértve az elsőbbségi részvényeket), fedezetlen hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok és átváltható értékpapírok (beleértve az ún. warrantokat, az elsőbbségi részvényeket és a hitelviszonyt megtestesítő értékpapírokat) révén szerez forrásokat.

Az Annaly Capital Management (NLY.US) az egyik legnagyobb jelzáloghitel-alapú ingatlanbefektetési társaság, amelynek befektetési stratégiái a jelzáloghitelezés és a vállalati középpiaci hitelezés területére terjednek ki. A vállalat elsősorban rövid lejáratú visszavásárlási megállapodásokon keresztül vesz fel kölcsönöket, és a bevételeket eszközfedezetű értékpapírokba fekteti vissza. A vállalat összvagyona mintegy 94 milliárd dollár. Szeptember 9-én a vállalat igazgatótanácsa bejelentette, hogy 2021 harmadik negyedévére törzsrészvényenként 0,22 dolláros készpénzosztalékot fizet.

Kérjük, vegye figyelembe, hogy a bemutatott adatok a korábbi teljesítményadatokra utalnak, és ez nem megbízható mutatója a jövőbeni teljesítménynek. Forrás: xStation5

Az AGNC Investment (AGNC.US) egy belső kezelésű jelzáloghitel-ingatlan befektetési alap, amely elsősorban ügynökségi jelzáloggal fedezett értékpapírokba (mortgage-backed securities, MBS) fektet be tőkeáttételes alapon. Részesedéseit visszavásárlási megállapodásként strukturált, fedezett hitelfelvételek révén finanszírozza  (repó). Október 7-én az AGNC 2021 októberére vonatkozóan törzsrészvényenként 0,12 USD készpénzosztalékot hirdetett.

Fejlesztői részvények

A CBRE Group, Inc. (CBRE.US) kereskedelmi ingatlan- és befektetési szolgáltatások nyújtásával foglalkozik. A következő szegmenseken keresztül működik: tanácsadói szolgáltatások, globális munkahelyi megoldások és ingatlanbefektetések. A tanácsadói szolgáltatások szegmense átfogó szolgáltatásokat nyújt világszerte, beleértve az ingatlanlízinget, a tőkepiacokat (ingatlanértékesítés és jelzáloghitel-nyújtás, -értékesítés és -kezelés), az ingatlankezelést, a projektmenedzsment-szolgáltatásokat és az értékbecslési szolgáltatásokat. A Global Workplace Solutions szegmens integrált, szerződéses alapú szolgáltatások széles körét nyújtja világszerte az ingatlanok használói számára, beleértve a létesítménygazdálkodást, a projektmenedzsmentet és a tranzakciós szolgáltatásokat (bérbeadás és értékesítés). Az Ingatlanbefektetések szegmense befektetési menedzsment szolgáltatásokat nyújt globálisan, az Egyesült Államokban és az Egyesült Királyságban pedig fejlesztési szolgáltatásokat, valamint egy olyan szolgáltatást foglal magában, amelynek célja, hogy az ingatlanhasználók és -tulajdonosok számára segítséget adjon a rugalmas irodahelyiségek iránti növekvő globális kereslet kielégítésében.

Kérjük, vegye figyelembe, hogy a bemutatott adatok a korábbi teljesítményadatokra utalnak, és ez nem megbízható mutatója a jövőbeni teljesítménynek. Forrás: xStation5

A Howard Hughes Corp. (HHC.US) kereskedelmi, lakó- és vegyes célú ingatlanok fejlesztésével és kezelésével foglalkozik. A vállalat nagyszabású, hosszú távú közösségfejlesztési projektek keretében földterületek fejlesztésére és értékesítésére összpontosít Las Vegasban (Nevada), Houstonban (Texas) és Columbiaban (Maryland), illetve azok környékén. A cég körülbelül 453 000 négyzetméternyi, New Yorkban található éttermi, kiskereskedelmi és szórakoztatóipari ingatlanokat üzemeltet.

Összefoglaló 

Az ingatlanbefektetés az egyik legjobb módja annak, hogy növelje pénzügyeit, bizonyos pénzügyi célokat érjen el, és vonzó portfóliót építsen. Ha jól csinálja, az ingatlanbefektetés jövedelmező lehet, és további jövedelemforrást teremthet. És ami a legjobb az ingatlanbefektetések ilyen formájában, hogy sok esetben nem kell a bérlő minden egyes hívására megjelennie. A REIT-eknek és a fejlesztői cégek részvényeinek köszönhetően bárki befektethet ingatlanba, még akkor is, ha kevés pénzzel rendelkezik az induláskor. Mindemellett az ingatlanbefektetés igen veszélyes lehet, mivel a magas veszteség kockázatával jár.